Úvěr na bydlení/Hypotéka

Řešíte prostředky na bydlení? Pojďme se na to společně  podívat! Ve formuláři vyplňte jméno, e-mail, nebo pro urychlení přidejte telefon a zaškrtněte: „Úvěr,“ o zbytek se postaráme.

Hypotéka aneb hypotéční úvěr je účelový úvěr sloužící k pořízení vlastního bydlení, tzn. řešení bytové potřeby. Pokud nemáme sami dostatek prostředků na pořízení vlastního bydlení, nedostali jsme byt od někoho jiného a chceme bydlet ve vlastním a ne v pronájmu (nebo státním, obecním, služebním bytě), nezbývá nám nic jiného, než získat hypotéku, koupit si vlastní dům či byt a pak desítky let splácet.

Jako vždy platí, že kdo je připraven, není překvapen a s tím souvisí i naše dlouhodobé plánování. Pokud si totiž hypotéku plánujeme s předstihem a nejedná se tak o momentální záležitost, řadu věcí si připravíme dopředu. Uvedeme si některé základní body, které nám významně pomohou – pokud je máme vyřešené (pokud ne, žádost o hypotéku bude adrenalinová jízda s nejasným výsledkem).

Pokud máme exekuce či insolvenci, můžeme na hypotéku v nejbližší době zapomenout. Nejprve musíme tyto závazky zlikvidovat a pak s odstupem času (po výmazu z bankovních i nebankovních registrů) máme šanci žádat o hypotéku s kladným výsledkem. Stejně tak se zbavujeme všech závazků, které můžeme snadno umořit nebo se jich zcela vzdát – zapnutý kontokorent, kreditní karta atd. – to vše zvyšuje naší „zadluženost“, i když je čistě teoretická (protože jsme nikdy kreditku nebo kontokorent nevyužili). Všechny naše úvěry (např. spotřebitelské) jsou v náš neprospěch, naopak po jejich splacení bez „zaškobrtnutí“ se naše bonita velmi zvýší. Potřebujeme dosáhnout co nejmenšího zadlužení, aby se naše šance na hypotéku blížila téměř jistotě.

Vlastní zdroje – to jsou naše vlastní peníze, které máme díky svým úsporám, investicím, daru nebo prodeji jiných aktiv. Hypotéka není nikdy na 100 % ceny nemovitosti (bytu, domu, pozemku). Pro banku je nejdůležitější cena stanovená odhadem, která je obvykle nižší (max. stejná) než cena kupní. Pokud je nám do 36 let věku, můžeme získat LTV až 90 % (loan to value, poměr úvěru k hodnotě), tzn. z 1 mil. Kč nám banka půjčí 900 tisíc korun, samozřejmě když budeme splňovat i další podmínky, ale toto je jedna z těch nejdůležitějších. Při věku nad 36 let je LTV max. 80 %. tzn. že na minimálně 20 % z ceny nemovitosti musíme mít vlastní zdroje. Jednoduchým výpočtem, na pořízení nemovitosti v ceně 6 mil. Kč nám může stačit vlastních 600 tisíc korun, pokud je nám do 36 let – pokud je nám více, potřebujeme 1,2 mil. Kč vlastních prostředků. Pro maximální výši úvěru se zohledňuje také výše splátky, která nesmí překračovat 45 % měsíčního příjmu (resp. 50 % u mladších do 36 let). Řešením chybějících vlastních prostředků je poskytnutí jiné nemovitost do zástavy, např. byt nebo dům rodičů, případně kohokoliv jiného, kdo toto podstoupí. Stává se tak spoludlužníkem, nicméně nemusí to být na celou dobu trvání hypotéky, ale jen do splacení odpovídající části úvěru. Pak lze zástavní právo na tuto „zapůjčenou“ nemovitost nechat vymazat.

Výše našeho příjmu, který jsme schopni doložit. Brigády a jiná práce s výplatou v hotovosti, tzv. na ruku, je sice lákavá kvůli neplacení daní, zdravotního a sociálního pojištění, ale pro žádost o hypotéku je to zásadní problém. Některé banky jdou sice vstříc těm, kteří mohou doložit příjmy obraty na účtu, které jsou opakované, ale největší jistota je práce na hlavní pracovní poměr na dobu neurčitou (po zkušební době). U živnostenských podnikatelů banky zajímá daňové přiznání za předchozí období, doplněné výpisem z příjmu. Je pak na zamyšlenou, zda alespoň jeden rok tolik „daňově neoptimalizovat“. Obdobně jsou na tom i majitelé menších firem, kteří pracují s velmi nízkou mzdou.

Bezpečná hypotéka nás nebude v průběhu let splácení ohrožovat, protože nebude na hraně našich možností a zároveň se nemůže dramaticky navýšit – tomu lze zabránit především délkou fixace úrokové sazby. Samozřejmě, že jsou lákavé nízké úrokové sazby (a tím i splátky), ale pokud byly fixovány na velmi krátkou dobu (3, 5 let), může dojít k dramatickému navýšení a pak se naše měsíční splátka zvýší klidně na dvojnásobek. To se stalo například v roce 2022, kdy skončila řada fixací úrokových sazeb (např. 1,59%) a raketově došlo k jejich navýšení o několik procent. Ve výsledku splátka vyskočila z částky významné pro rodinný rozpočet na ohromnou sumu, která (v kombinaci s cenami energií a dalších komodit) donutila některé majitele až k prodeji nemovitosti. Ideální bezpečnou hypotékou je taková, kde úroková sazba a tím i výše splátky bude po celou dobu stejná (např. 30 let). Hypoteticky to lze zařídit, ale reálně se dají získat fixace na 10-15 let. Pokud by se v průběhu současné fixace objevila natolik významně nižší úroková sazba opět u fixací na dlouhou dobu, pak má smysl refinancovat.

V každém případě je stabilní splátka ve fixované výši na dlouhou dobu daleko důležitější než výše její úrokové sazby. Jistota je totiž ve financích i životě k nezaplacení. Pozitivní také je, že dluh v podobě hypotéky a výše splátky v průběhu let ztrácí díky inflaci svou hodnotu. Čas a inflace tak hrají v náš prospěch. S tím souvisí také předčasné splacení hypotéky – pokud máte hypotéku na 20-30 let, má smysl ji splatit – pokud např. vyhrajete v loterii 🙂 v prvních 3-5 letech. To Vaši splátku tvoří více úrok než splátka vlastní jistiny (umoření dlužné částky). Doplácet hypotéku v poslední čtvrtině nebo na konci (nebavíme se o posledních pár splátkách, které zaplatíme z mimořádných peněz), nedejbože penězi z investic (jak rádi radili někteří „chytří“ poradci) je čistý nesmysl. Úroky (všechny nebo většinu) už jsme totiž bance dávno zaplatili a splácíme pouze dlužnou částku. Jaká bude reálná hodnota peněz po 20-25 letech nikdo neví, ale určitě bude významně nižší :).