Hypotéka s přípravou

Ve formuláři vyplňte jméno, e-mail, nebo pro urychlení přidejte telefon a zaškrtněte: „Úvěr,“ o zbytek se postaráme.

Co to vlastně je – hypotéka s přípravou? Velmi jednoduše, jedná se o proces z několika důležitých kroků dlouho před samotným procesem vyřízení a získání hypotéky. Spousta z nás si řekne, zda to není zbytečné, prostě si zažádám, vyberu tu nejlepší nabídku a dostanu hypotéku na pořízení bytu, domu atd. Pak už tedy musím dalších 30 let splácet, ale jinak je to jednoduché 🙂

Může to být jednoduché, pokud jsme dobře připraveni a máme tzv. umetenou cestičku, pak nás nic nezaskočí. Uvedeme si několik důležitých věcí, které nám v případě dobré přípravy nebudou dělat při vlastní žádosti o hypotéku problémy.

Kostlivci ve skříni…klasicky staré dluhy, na které jsme již zapomněli anebo si nechceme vzpomenout. Opravdu důsledně zapátráme ve své minulosti, projdeme všechny dokumenty, které doma máme, vyžádáme si výpis exekucí, obešleme případně všechny orgány státní správy, zdravotní pojišťovnu atd. Pokud víme o některém problému, musíme jej co nejdříve vyřešit nebo alespoň začít. Pochopitelně že dluh, vymáhaný exekutorem nebo např. zdravotní pojišťovnou, správou sociálního zabezpečení a dalšími orgány, je zásadní překážkou k získání hypotéky, proto jej potřebujeme mít vyřešený co nejdříve, aby také co nejdříve zmizel záznam z registrů (bankovních i nebankovních), kam se banky a další finanční instituce automaticky dívají. Jakékoliv pokusy o získání hypotéky s exekucí nebo insolvencí (tzn. jejich zamlčení) jsou nejen obratem odhaleny, ale mohou být posuzovány jako pokus o úvěrový podvod. Takže jediná cesta je se očistit a dluhy mít vyřešené (i kdyby pomocí různých amnestií typu „Milostivé léto“). Nezapomeňte také na nedoplacené kreditky, různé kontokorenty, spotřebitelské půjčky a další – přestože nebudou po splatnosti, jsou započítávány do Vašich celkových závazků a snižují tak částku, kterou nám banka na hypotéku půjčí, a vlastně i celou naší bonitu.

Vlastní finanční prostředky – kolik je to peněz v číslech a procentech záleží na našem věku. Musíme také připomenout, že pro banku není podstatná cena, za kterou nemovitost chceme koupit, ale odhad, který si banka nechá udělat (a někdy jej opět zaplatíme my) – téměř nikdy není odhad vyšší než tržní cena, spíše nižší. I to má následně vliv na objem našich vlastních příspěvků, použitých na zaplacení části ceny nemovitosti, který není placený úvěrem. V případě, že je nám do 36 let, máme šanci získat úvěr až 90 % z ceny nemovitosti dle odhadu (tzv. LTV 90 % – loan to value, poměr úvěru k hodnotě). Pokud je nám nad 36 let, hypotéční úvěr můžeme získat max. s LTV 80 %. Jednoduchým výpočtem, na pořízení nemovitosti v ceně 6 mil. Kč nám může stačit vlastních 600 tisíc korun, pokud je nám do 36 let – pokud je nám více, potřebujeme 1,2 mil. Kč vlastních prostředků. Do max. výše úvěru se zohledňuje také max. výše splátky, která nesmí překračovat 45 % měsíčního příjmu (resp. 50 % u mladších do 36 let). Řešením chybějících vlastních prostředků je poskytnutí jiné nemovitost do zástavy, např. byt nebo dům rodičů, případně kohokoliv jiného, kdo toto podstoupí. Stává se tak spoludlužníkem, nicméně nemusí to být na celou dobu trvání hypotéky, ale jen do splacení odpovídající části úvěru. Pak lze zástavní právo na tuto „zapůjčenou“ nemovitost nechat vymazat. Opět je dobré si připomenout, že tzv. 100 % hypotéky, kdy nemáme žádné vlastní prostředky a nahradíme je chytře načerpaným úvěrem, je pokusem o úvěrový podvod a minimálně porušením obchodních podmínek úvěrové instituce.

V neposlední řadě je důležitá výše příjmu – ale pouze takového, který jsme schopni důvěryhodně doložit. Čestná prohlášení apod. nejsou použitelná. Veškeré brigády bez potvrzení, práce načerno, klasický švarcsystém se nám vrací jako bumerang, protože peníze v mnoha případech dostaneme v hotovosti a ta průkazná není. Ano, lze u některých bank doložit obrat na svém účtu, kde figurují pravidelně obdobné částky, ale naprostá jistota pro hypotéční banku (nebo spořitelnu) je potvrzení o příjmu ze zaměstnání, kde máme smlouvu na hlavní pracovní poměr na dobu neurčitou a jsme po zkušební době. Pochopitelně banky musí umět pracovat s příjmy u majitelů firem, živnostníků atd., ale ne vždy bez komplikací. Výsledkem pak je, že majiteli firmy nebo živnostenskému podnikateli nechtějí uznat příjem, protože podle daňových přiznání jeho firma nebo on nic nevydělává :). Ano, uhodli jste, proběhla zde daňová optimalizace. Podle podmínek jednotlivých bank pak lze doporučit mít alespoň na 1 až 2 roky co „nejhezčí“ daňové přiznání a zkrátka tolik daňově neoptimalizovat (platí pro podnikatele).

Shrneme si tedy 3 základní body z naší přípravy na hypotéku: vyřešení všech našich dluhů a závazků (příp. jejich konsolidace a minimalizace), vlastní finanční prostředky (dlouhodobá příprava v podobě investic nebo prodej jiných aktiv), příprava a prokazatelnost výše příjmu (lépe placená práce na hlavní pracovní poměr, příprava daňových přiznání).

Pokud se dobře připravíme s předstihem i několika let, nemáme pak problém hypotéku získat. Vše se vším souvisí, proto bez dlouhodobého plánování a přípravy musíme čelit řadě problémů a nepříjemných překvapení.